中国房地产市场的牛市论者，寄希望于限购令取消。于是，投机客和开发商继续坐守大量囤积的房产，等待市场复苏。他们的假设前提是：目前的房产熊市，完全是政府造成的。这种观点可谓大谬。

　　今天的熊市，就是泡沫破裂的结果。中国房地产被估值过高，这是不容否认的。现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房，已经超过了国内生产总值的100%。这样的局面，有助于中国经济实现软着陆，但却会让市场调整的过程变得更加漫长。

　　继二十年前的日本之后，中国正在经历全世界规模最大的房地产市场泡沫。目前中国6.5亿城市居民的人均居住面积已经超过了欧洲和日本。在建房屋还可以再容纳两亿人，相当于未来十五年的城市人口增量。至于说价格，北京和上海每平米房价均值已经超过居民平均月工资的五倍。

　　泡沫出现通常前提条件之一是流动性过剩。流动性过剩，通常又来自于贸易顺差带来的货币升值压力，以及热钱流入。为了冲抵热钱流入的非理性盈利预期，就需要让货币大幅升值，超过经济基本面所能够承受的程度。

　　如果货币升值幅度不够，不足以抵消乐观盈利预期，以本币形式累积起来的流动性就会大大增加，寻找投机获利的机会，这给房地产市场带来了发展的动力。日本股市的最高点出现在1989年，而房价在1992年达到了历史高位。那之后，股市和房价都跌掉了80%。中国股市的高点出现在2007年，房价高点出现在2010年。未来股市和房价的下跌，最终还是会达到合乎其发展规律的结果。说到底，支持房价的还是居民收入水平，而不是涨价预期。

　　在中国，有两个论调促成了房产泡沫的形成。第一是政府万能；第二是土地稀缺。第一条支持了房价上涨预期，理由是政府不希望房价出现下跌；第二条给土地投机者壮了胆，让他们相信任何房价下跌都是暂时的。但是这两个论调同样站不住脚。

　　中国房地产泡沫的破裂过程，看起来像是电影里的慢动作。这是因为中国的银行系统不去强制执行贷款合约。在我看来，大多数房地产开发商实际上已经破产，可是银行和地方政府却在帮它们撑门面。他们都寄希望于涨价潮再度来临可以同时脱身。这完全是一厢情愿。

　　政府的限购令，针对的是购买多套房屋以及非本地居民购房。这就表明中国房地产市场的“繁荣”，就是投机活动带来的结果。但是假设限购令取消，投机活动就真的能再度繁荣？对此我深表怀疑。

　　首先，大多数买得起房子的人，手里已经有多套房产，市场存在饱和点。其次，投机资金也不像以前那样充足。贸易顺差和热钱流入都已经大幅下降。即便是投机活动复苏，也会迅速拉高利率。很可能是明年，等到限购令真正取消的时候，市场局面还是不会扭转，那些困守空房的投机者最后一线希望破灭，这可能会导致房地产市场崩盘。

　　所以说，继续坚持限购令，对政府来讲，可能算是一个很好的手段，有利于实现经济软着陆。就像温水里煮着的青蛙一样，投机者可能始终都不会跳出来。但是最终，他们还是不得不承受所有的损失，卖掉手中囤积的房产。这一次，将会是工薪阶层能够承受的价格水平。

　　中国刚刚下调存款准备金率0.5个百分点。从稳定货币供应的角度来看，这次调整无可厚非。热钱流入理应上调存款准备金率，一旦热钱转向，准备金率也的确应该下调。但是这次调整的主要用意，在于试图影响投资者心态。中国经济正处于非常微妙的转折点。由于出口势头不旺，国内房地产泡沫破裂，经济增速正在放缓，这种螺旋式下降的势头绝对不可等闲视之。如果当前局面下，所有人都急于脱身，竞相降价抛售，中国经济就会出现“硬着陆”；而如果所有人都持观望态度，指望将来资产价格还可以回升，那么经济“软着陆”目标就可以实现。

　　事实上，房地产泡沫破裂的过程中，单纯增加流动性是不足以改变市场走向的。甚至连延缓泡沫破裂的作用都起不到。地价下跌，信贷需求就会随之缩水，贷款抵押物价值缩水，信贷需求当然也会随之下降。唯一可能从根本上改变当前市场走向的做法，就是彻底放开信贷政策。具体到中国来讲，就是无限制地向房地产开发商和地方政府提供贷款，而在抵押物方面放松要求。但是，这样的做法肯定会为更严重的危机埋下伏笔，现在看来政府并不倾向于这样的做法。所以，增加了的流动性只会留在银行系统内部而已。另外，中国的商业银行放贷还是受到配额限制。所以说，调整银行存款准备金率这种调整流动性规模的政策工具，并没有多大实际意义。

　　不过，这项政策在心理层面的影响却不容小觑。美联储最近也在向金融市场传达一些挑逗性的信息，说有可能启动第三轮量化宽松，或者无限期延长零利率政策的有效期之类。这类说辞在政策意义上没那么重要，因为美联储必须根据实际的市场状况选择它的立场。但是，这类言论的确可以怂恿一些投机者，在较短时期内增加风险投资规模。政策制定者在跟市场玩心理战，因为他们也没有切实有效的办法解决当前世界经济面临的诸多问题，这些问题本质上涉及到了经济体系的深层结构。各国央行政策专家们鼓动市场投机，意在降低经济减速的幅度。上当受骗的投机者会输得血本无归，有了他们的损失，经济就比较容易实现“软着陆”。

　　如果全中国的房地产开发商，都被迫按照尽快出货的市场价格抛售，其中大多数都会破产。商业银行给他们延长了还款期限，这些开发商还有条件守着自己卖不出去的空房子，等着泡沫再次发酵。结果就是一个成交量越来越趋近于零的市场。这样下去可能会迎来一个长期的调整过程，就像日本1992年之后经历过的那样。

　　有两个错误的信条，导致了中国的房地产泡沫：政府是万能的；中国土地资源稀缺。在过去十年，中国的货币政策有利于那些秉持这些信念的人。由于加入世贸组织和大规模的基础设施建设，中国社会生产力经历了一轮巨大提升。生产力的提高本应该带来名义工资水平的上升，或者货币的升值。但政府选择加大货币发行规模，把生产力提高的成果引导到了支持地价上升的方向上，这种趋势最终导致了泡沫出现。中国之所以选择这样的经济政策，深层原因在于中国社会的政治经济结构。

　　楼市泡沫破灭才开始未来3年房价将跌一半

　　在刚刚公布的政府工作报告中，2012年国内生产总值（GDP）增长7.5%，这是我国GDP预期增长目标8年来首次低于8%。一时间，2012年全球经济走向、国内宏观形势、调控下的楼市将何去何从成为众人关注的焦点。

　　日前，天府早报记者独家连线著名经济学家、玫瑰石顾问公司董事，有着“末日经济学家”之称的谢国忠分享其独特的观点。在一贯性唱空中国楼市的同时，谢国忠疾呼当前中国需要立即减税1万亿元来提高效率。

　　谈欧债

　　欧债危机将持续多年黄金牛市有望延续到2014年

　　“金融危机爆发以来，世界各主要国家的政府一直都在用‘头痛医头，脚痛医脚’的方式对待这次危机。”

　　“尽管希腊政府3月9日宣布，已经与私人债权人达成债务置换协议，不过这种暂时缓解对希腊债务无序违约担忧的方法不能从根本上解决债务危机。”针对当前欧债危机，一向言辞犀利的谢国忠称，欧债危机将持续多年，当前全球经济的舰船还在沉没。

　　谢国忠坦言，希腊的核心问题是公务员过多，公务员的工资过高，社会福利开支过大，过去是被泡沫掩盖了，现在泡沫破灭之后，这个问题就爆发出来。尽管达成债务置换协议，但希腊的债务仍然超过GDP的100%，随着其经济继续收缩，债务负担不久将会再次难以负担，“金融危机爆发以来，世界各主要国家的政府一直都在用‘头痛医头，脚痛医脚’的方式对待这次危机，而不去寻找和解决造成危机的根本性原因，尽管国际资金的流入让美国踏实不少，但美国经济的痼疾依然如故。”“随着通胀问题的逐步浮现，美联储将不得不在2014年以前提高利率。”谢国忠指出，新兴经济体的劳动力市场和全球能源短缺将会使世界各国的过剩货币走向通胀，“这意味着当年的黄金牛市有望延续到2014年。”

　　谈经济

　　改革是中国经济的唯一出路

　　减税万亿推动经济改革

　　“转向新的增长模式需要痛苦的改革。如果中国拒绝变革，接下来就会经历失败的10年。”

　　“今年的政府工作报告中明确提出，2012年GDP增速目标为7.5%，这已经表现出对中国经济预期的担忧正在升温。”在谢国忠看来，对于中国经济而言，2012年是近20年来中国面临的最重要考验。因为经济增长下滑不只是目标的调低，也不只是周期性下滑，而是长达20年的投资与出口增长模式的终结，“转向新的增长模式需要痛苦的改革。如果中国拒绝变革，接下来就会经历失败的10年。”

　　尽管依然放出“末日”言论，但与坚定唱空欧洲经济不同，谢国忠丝毫不掩饰中国经济长期的巨大发展潜力。在他看来，中国可以调整经济结构，从而创造另一个增长周期。由于目前国内家庭债务水平很低，将劳动力收入转化成消费不存在任何问题。

　　为了避免“失败10年”的到来，谢国忠给当前的中国经济开出了药方：减税1万亿元来提高效率。在他看来，由于目前中国家庭消费只占GDP的三分之一，不到发达国家的一半，也远低于发展中国家平均55%的水平。如果将增值税、消费税和营业税减少五分之一，将肯定能够刺激消费，同时消费增长额很可能会超过减税额。

　　谈楼市

　　国内楼市供大于求今年房价可能会下跌25%

　　“一般而言，1平方米合理的价格应该是2个月税后工资的总和。”

　　在全国“两会”上，全国政协委员、万达集团董事长王健林曾乐观地表示，预计今年房地产调控将前紧后松，房地产下半年会有好日子。

　　对此，楼市“空军一号”谢国忠再度语出惊人，“如果未来楼市调控取消限购令，那么这就将成为压死骆驼的最后一根稻草。”

　　之所以看空中国楼市，其原因在于国内楼市的供求关系。谢国忠认为，目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，相当于中国15年的城市化进程，过于庞大的超额库存，将使得房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

　　“一般而言，1平方米合理的价格应该是2个月税后工资的总和。”谢国忠强调，这意味着今年房价可能会下跌25%，未来3年内跌幅有可能达到50%，“从这个角度来讲，房价一旦跌起来，很多二三线城市的房价由于没有收入支撑，将比一线城市跌得更惨烈。“

　　谈股市

　　重迎“牛市”不靠谱中国股市模式有问题

　　“在这场游戏中，普通投资者要赚钱可谓难上加难。”

　　“尽管今年以来A股市场出现强劲反弹，但是从整体来看，仍属于自6124点高位泡沫破灭以来的熊市波动，现在A股显然看不见任何牛市的影子。”谢国忠认为，目前全球经济下行压力逐步增加、中国经济没有出现明显的启动改革迹象，“在中国经济尚未看见任何改革利好前，A股市场依然难有表现。”

　　不仅如此，谢国忠尖锐地对A股市场制度和模式提出质疑，因为交易本身并不产生财富，因此中国股市本身不可能赚钱，“不过，在中国股市大多数公司实际上都是赚钱的，在这场游戏中，普通投资者要赚钱可谓难上加难。”